项目顾问服务内容框架建议

项目顾问服务内容框架建议

•  宏观环境分析

通过对宏观环境的研究，主要分析全市及江宁区（具体区域可根据后期要求再做修改）宏观环境、经济发展、上位政策等客观因素对项目开发所产生的有利和不利的影响，重点分析项目所在区域发展现状与发展潜力。

14. 宏观经济分析

• 全市及区域宏观经济发展分析
• 全市及区域历年GDP增长
• 全市及区域产业结构变化
• 全市及区域固定资产投资及其增长
• 全市及区域FDI及其增长
• 全市及区域总人口数量及人口结构变化
• 全市及区域人均收入水平及其增长

14. 城市及区域基础设施及规划发展

• 近年城市及区域格局变化分析
• 近年城市及区域主要基础设施投资领域
• 城市及区域主要内外部公路交通状况（连接区域、主要道路、快速路、高速路等）
• 未来城市及区域规划分析（含重大项目分析）
• 未来区域发展机会点研判

•  房地产相关政策研究

分析近期国家及区域房地产相关的政策法规，特别是针对写字楼、公寓、酒店的相关法律法规，判断未来政策导向和可能进一步执行的措施，从而预计未来区域房地产市场受到影响后的短中长期发展趋势，明确政策带来的机会和风险。这将包括以下重要的几个方面因素（根据数据可得性）：

14. 国内及区域房地产相关政策法规分析

• 国内相关政策法规回顾
• 区域相关政策法规回顾
• 国内及区域近期政策分析
• 针对写字楼市场的政策法规专项研究
• 针对公寓市场的政策法规专项研究
• 针对酒店市场的政策法规专项研究
• 未来政策影响分析及进一步可能进行的措施展望

14. 关于土地转性的相关政策研究（重点研究）

• 区域关于土地转性的相关政策研究
• 区域关于土地转性的案例研究（通过研究成功土地转性的案例，为本项目提供土地转性的实施方案和借鉴）
• 土地转性的相关政策对于本项目的限制性研究及突破性方法研究
• 土地属性变更的周期

• 区域市场研究

14. 办公市场研究（产业园区办公市场）

• 区域市场发展概述
• 区域产业园供应量分析
• 区域产业园需求分析
• 区域产业园租售价格
• 区域典型产业园项目分析
• 未来供应情况分析
• 未来需求预测分析
• 未来发展趋势

14. 长租公寓市场研究（主要针对江宁区域）

• 区域长租公寓市场发展概述
• 区域长租公寓供应量分析
• 区域长租公寓需求市场分析
• 区域长租公寓租售情况分析
• 区域典型长租公寓项目分析
• 未来供应情况分析
• 未来需求预测分析
• 未来发展趋势

14. 酒店市场研究（主要针对江宁区域）

• 区域酒店市场发展概述
• 区域酒店供应情况
• 区域酒店需求市场分析
• 区域典型酒店项目分析
• 未来供应情况分析
• 未来需求预测分析
• 未来发展趋势

• 初步定位建议

14. 整体物业开发研判

• 相关物业开发可行性研判
• 项目初步功能发展建议
• 项目初步发展体量建议
• 项目档次定位
• 各物业市场发展内容组合
• 租售策略及比例建议

14. 写字楼定位

• 办公物业基本定位
• 档次定位
• 租售比例建议
• 租金/售价建议
• 项目去化速度研判

14. 公寓定位

• 公寓物业基本定位
• 档次定位
• 租售比例建议
• 租金/售价建议
• 项目去化速度研判

14. 酒店定位

• 酒店物业基本定位
• 档次定位
• 酒店客房数量建议
• 酒店房价预估
• 酒店入住率预估

• 财务方案及对比分析

14. 全部持有方案的财务测算

• 项目投资估算（需业主配合提供土地等相关成本）
• 项目租售周期及收益测算
• 项目发展财务/投资回报分析（净现值（NPV）、财务内部收益率分析（IRR）、投资回收期）
• 敏感性分析（物业配比敏感、造价及市场表现敏感、租售策略敏感）
• 项目财务评价

14. 可销售方案的财务测算

- 项目投资估算（结合土地转性需要投入的土地成本等）

• 项目租售周期及收益测算
• 项目发展财务/投资回报分析（净现值（NPV）、财务内部收益率分析（IRR）、投资回收期）
• 敏感性分析（物业配比敏感、成本及市场表现敏感、进度敏感分析）
• 项目财务评价

14. 全部持有和可销售财务方案对比

• 各方案投资回报对比分析
• 财务方案整体对比分析
• 项目分期开发建议